房貸轉嚴…銀行挑客戶 預售屋銷售急降

市場資金緊俏，壓力正快速反映在房貸與預售屋市場。台股行情熱絡，資金明顯往股市，銀行可供一般房貸調度的額度緊縮，房貸不再只是「排隊等撥款」，而是進入「銀行挑客戶、設門檻」階段，也讓預售屋銷售率急速下滑。

永慶房產集團統計，二○二三年以前，全台預售建案平均銷售率仍有八成二，二○二四年降至百分之五十四點八，但去年至今年六月止，全台平均銷售率只剩百分之廿四點五。

銀行主管表示，股市吸走存款與信用資源，企業端也有周轉金需求，銀行同時還要控管不動產放款集中度，房貸自然被排到更後面。此時銀行最重視的是客戶收入、職業穩定度、資產規模與往來貢獻，條件好的客戶仍有機會貸到，但一般買方取得資金的難度明顯升高。

據統計，台北市預售建案平均銷售率仍有四成五，新北市近四成，主要是雙北買方資產條件、收入水準與銀行往來基礎相對較佳；但桃園以南幾乎全面跌破兩成，桃園市百分之十八點六、新竹縣市百分之十六點九、台中市不到兩成、台南市百分之十八點八，高雄市更只剩一成二。房產業者說，買方都不確定自己貸不貸得到錢，自然下手態度保守。

永慶彙整銀行放款狀況，除台銀仍維持收支比要百分之一八○外，土銀、華銀由總行管制中，一銀甚至六月申請要等到九、十月才能撥款；民營銀行則更重視是否為往來戶、資產規模與存款貢獻，甚至只做ＶＩＰ客戶。行庫主管不諱言，就是因為信貸、周轉金等股市相關貸款占位導致。

房貸緊縮也反映在餘屋壓力。永慶統計，全台預售建案待售餘屋已達十三點六七萬戶；全台待售總銷金額估達兩兆四五○○餘億元。若以去年預售屋交易量估算，全台待售餘屋約需三點八年去化，其中台南更需六年，高雄達八點三年。

房產業者指出，這波預售屋急凍，關鍵不只是房價高，而是資金緊張後，銀行不再積極供應房貸。當資金往股市與高信用客戶集中，一般購屋族被迫排隊，預售屋也成為這波資金排擠下最直接受傷的市場。